Sagsid.: 20/19648

Sagsindhold

Haderslev Boligselskab anmoder om godkendelse af skema A for renoveringsprojektet i afdeling 16/27 Byhusene.

Fra Haderslev Boligselskab deltager: Lone Birch, formand for organisationsbestyrelsen Haderslev Boligselskab; Ronny Hjordt-Nielsen, kundechef; Jacob Wind, Domea; Lars Bo Steensbeck, Domea; Marie Bach Grønbæk, Rambøll.

Beslutningskompetencen ligger hos byrådet.

Sagsfremstilling

Haderslev Boligselskab ønsker at gennemføre renoveringsprojekt i deres afdeling 1627 Byhusene. Afdelingen har 222 lejemål fordelt på forskellige bebyggelser i Haderslev by. Renoveringsprojektet vedrører kun bygningerne; Christiansfeldvej 4A – 4H (Catarinaheim), Høppners Gård 8 og Olaf Ryes Vej 11-15 og 12-16 i Haderslev og vedrører 76 lejemål.

Renoveringsprojektet omfatter følgende arbejder:

Catharinaheim

Den fredede hovedbygning får renoveret klimaskærm; skiftet tag, renoveret døre og vinduer og udbedret skader i murværket. Derudover fugtsikres sokler/kældre og i et antal boliger udføres der sikring mod opstigende grundfugt. Der laves ny rampe/trappe til hovedindgangen og etableres en ny trappe med udgang til haven.

Indvendigt etableres ventilationsanlæg, der skal sikre et bedre indeklima i boligerne.

Bygningen består af 22 familieboliger og 8 ungdomsboliger

Høppnersgård

Boligerne er opført til borgere med særlige udfordringer, som har brug for tilsyn og assistence i dagligdagen. Boligerne har derfor ikke eget køkken. Haderslev Kommune opsagde sin anvisningsret til boligerne ultimo 2018, hvorefter de fleste har stået tomme. Boligerne skal derfor ombygges og indrettes som familieboliger med eget køkken.

Bygningen består pt. af 10 familieboliger, der ombygges og sammenlægges til 7 boliger.

Olaf Ryes vej

De to bygninger, opført i 1923, får renoveret klimaskærm; skader på tage, murværk og sokler udbedres. Derudover udføres der sikring mod opstigende grundfugt ved sokkel og indervægge.

Indvendigt udvides boligarealet i 12 boliger ved at gangarealer tillægges boligerne. Derudover etableres der ventilation og skiftes elinstallationer.

Bygningen består af 36 ungdomsboliger.

Husleje

Huslejen er før renovering gennemsnitligt 907 kr. pr m2/årligt og forventes efter renovering at være 917 kr. pr m2/årligt svarende til en gennemsnitlig stigning på 10 kr/m2/årligt. Stigningen skønnes at svare til mellem 22 og 100 kr. om måneden, med det forbehold, at boligorganisationen ikke endeligt har taget stilling til fordelingen af stigningen, herunder i hvilken grad den pålægges de lejemål der får udført arbejder.

Finansiering

Projektets totale anskaffelsessum 64.697.799 kr. De støttede arbejder udgør 34.807.959 kr. og de ustøttede ekstraordinære renoveringsarbejder udgør 29.889.840 kr.

Renoveringen finansieres som følger:

	Beløb
Støttet realkreditlån	34.807.959 kr.
Ustøttet realkreditlån	25.159.840 kr.
Kapitaltilførsel	750.000 kr.
Opsparede henlæggelser	1.000.000 kr.
Trækningsretsmidler	1.480.000 kr
Tilskud fra Kulturstyrelsen	1.500.000 kr.
I alt	64.697.799 kr.

Der skal som led i finansieringen gennemføres en kapitaltilførsel, hvor afdelingen tilføres sammenlagt 750 t.kr. Boligselskabet, Landsbyggefonden og realkreditinstituttet skal medvirke og den kommunale andel udgør 150 t.kr.

Boligselskabet anmoder om afdelingen gives dispensation fra indbetalinger til boligselskabets dispositionsfond, af allerede afdragede lån. Dette giver afdelingen en årlig besparelse på 1,078 mio. kr. som anvendes til de øgede afdrag på de nye optagne lån. Derudover anmodes om godkendelse af brug af 1,48 mio. kr. af selskabets trækningsret.

Fravigelser fra AB18

Efter kommunal skema A godkendelse skal arbejderne i projektet udbydes. Sekretariat, Udvikling og Personale anbefaler, at boligorganisationen opfordres til at anvende sociale arbejdsklausuler om uddannelse- og praktikpladser i forbindelse med udbud af bygge- og anlægsarbejder og tjenesteydelser. Haderslev Boligselskab har fremsendt fravigelser fra AB 18, som skal indgå i udbuddet af arbejderne, og ønsker disse godkendt. Sekretariat, Udvikling og Personale har vurderet at fravigelserne kan godkendes.

Haderslev Boligselskabs organisationsbestyrelse har den 6. oktober godkendt projektet.

Det har ikke været muligt at forelægge projektet til beboergodkendelse grundet Corona-situationen, boligselskabet oplyser det forventes at ske ultimo marts 2021. Kommunens godkendelse sker under forudsætning af senere beboergodkendelse.

Økonomiske forhold

Kommunens andel af kapitaltilførslen på 150 t.kr forventes i 2021 og er afsat i budgettet under pulje til grundkapitalindskud. Kommunens andel ydes som et lån til afdelingen.

Haderslev Kommune påtager sig en kommunal garanti for den del af lånet, som ligger ud over 60 % af ejendommens værdi. Garantikravet opgøres på grundlag af ejendommens værdi (markedsværdien) når renoveringen er færdig og garantikravet fremsendes af långiver (realkreditinstituttet). Indtil da opgøres garantien til lånets størrelse.

Det støttede lån garanteres af staten med kommunal regaranti. Den kommunale regaranti udgør 34,8 mio. kr. hvoraf 50 % svarende til 17,4 mio.kr kr. igen regaranteres af Landsbyggefonden.

Garantikravet for det ustøttede lån er endnu ikke opgjort og boligselskabet søger om op til 100 % kommunal garanti svarende til 25,15 mio. kr. Den endelige garantiprocent kendes først ved endeligt tilbud fra realkreditinstituttet.

Garantierne belaster ikke den kommunale låneramme.

Juridiske aspekter

Landsbyggefonden kan med hjemmel i § 91 i Almenboligloven give tilsagn om støtte til ydelsen på lån til renovering af almene boliger. Kommunen yder en kommunal garantistillelse for lånene, hvor 50 % af denne forpligtelse dækkes af Landsbyggefonden.

Landsbyggefonden kan efter § 92 yde særlig driftsstøtte til arbejderne efter § 91 bl.a. som tilførsel af penge til afdelingen. Kommunen kan medvirke efter § 97, hvor det fremgår at den kommunale medvirken ydes som lån.

Efter § 98 kan kommunen stille garanti for lån til ekstraordinære renoveringsarbejder.

Efter § 29, stk. 1 skal boligorganisationens låneoptagelse godkendes. Efter § 28 kan kommunen godkende sammenlægninger af boliger der ikke overstiger 140 m2.

Efter lovens § 91, stk. 8 jf. § 127 omfatter den kommunale garanti den del af lånet der har sikkerhed ud over 60 % af ejendommens værdi på låneoptagelsestidspunktet. Garantierne belaster ikke den kommunale låneramme.

Procedure

Økonomiudvaglet den 16. november 2020
Haderslev Byråd den 24. november 2020

Indstilling

Sekretariat, Udvikling og Personale indstiller, at

Skema A for indstilles til Landsbyggefondens godkendelse med en samlet anskaffelsessum på 64.697.799 kr. heraf er 34.807.959 kr. støttede arbejder og 29.889.840 kr. ustøttede ekstraordinære renoveringsarbejder.
låneoptag af støttet realkreditlån på 34.807.959 kr. med 100 % garanti, med 50 % regaranti fra Landsbyggefonden, godkendes.
låneoptag af ustøttet realkreditlån til ekstraordinære renoveringsarbejder på 25.159.840 kr. med op til 100 % kommunal garanti godkendes.
kommunal medvirken til kapitaltilførsel på 150 t.kr. godkendes.
det indstilles til Landbyggefonden, at afdelingen fritages for indbetaling til dispositionsfonden som ansøgt og brug af 1,48 mio.kr. af trækningsretsmidlerne godkendes.
sammenlægning af 10 boliger til 7 boliger i Høppnersgård godkendes
huslejestigning på 10 kr./m2 årligt godkendes.
bygherren skal som minimum indhente 3 lånetilbud på byggelån, som medsendes ved ansøgning om godkendelse af skema B.
fravigelserne fra AB18 godkendes.
det er en forudsætning for kommunens godkendelse, af renoveringsprojektet i sin helhed, at beboerne senere godkender projektet i sin helhed.

Beslutning i Økonomiudvalget den 16-11-2020

Anbefales over for byrådet.

Beslutning i Haderslev Byråd den 24-11-2020

Afbud/fraværende: Keld Valentin deltog som stedfortræder for H.P. Geil. Ole Bang Jensen deltog som stedfortræder for Lene Bitsch Bierbaum.

Godkendt.

Fraværende:

H.P. Geil

Lene Bitsch Bierbaum

Bilag

Catharinaheim ny trappe til haven

Catharinaheim trappe hovedindgang

Skitse arbejder Høppnersgård 1. sal

Skitse Høppnersgård stueplan

Olaf Ryes Vej skitse nye lejlighedsskel

Notat om fravigelser fra AB18